Plataforma legal-tech de verificación, gestión documental y trazabilidad de los derechos reales (usufructo y superficie) que el Estado cubano concede a empresas privadas y cooperativas para inversión productiva, y de los procesos de venta o arrendamiento de largo plazo de locales, terrenos y activos estatales subutilizados a inversionistas privados, extranjeros y de la diáspora. No es, en el sentido estricto, un marketplace de compra-venta entre particulares: la asignación de estos derechos sigue siendo mayoritariamente un proceso primario controlado por el Estado (proyecto de inversión aprobado, licitación, derecho de tanteo), por lo que el valor real está en el due diligence legal, la verificación de titularidad ante el Registro de la Propiedad y la trazabilidad documental del expediente, no en la intermediación de un mercado secundario líquido que, hasta agosto de 2026, no existe.
La Transformación 24 concede por primera vez derechos reales de usufructo y superficie a empresas privadas y cooperativas para inversión productiva, y el paquete de reformas de junio de 2026 va más allá al autorizar la venta de propiedades estatales, la conversión de empresas estatales en sociedades por acciones y el arrendamiento de largo plazo de activos subutilizados a inversionistas privados, extranjeros y cubanos de la diáspora, respaldado por un Programa Nacional de Valoración y Titulación de Activos Empresariales. El derecho de superficie se extendió hasta 99 años y el usufructo hasta 50 años (o plazo indeterminado para tierra agrícola) para dar previsibilidad a la inversión extranjera de capital intensivo. En paralelo, el Ministerio de Justicia ya digitalizó el sistema de gestión del Registro de la Propiedad en 168 de 170 oficinas del país, creando por primera vez una base técnica con la que una plataforma privada podría integrarse. Sin embargo, ni la Transformación 24 ni la reforma agraria en curso (Proyecto de Ley de Tierra Agropecuaria y Forestal) crean un mercado secundario libre: la tierra socialista sigue siendo inalienable, las ventas de tierra privada están topadas y sujetas a derecho de tanteo estatal, y el usufructo continúa atado al proyecto productivo aprobado. Esa brecha entre la promesa de apertura y el diseño legal real es, precisamente, el espacio de oportunidad para una herramienta de verificación y trazabilidad, no para una bolsa de intercambio.
No se identificó ninguna plataforma digital cubana o extranjera especializada en verificación o trazabilidad de derechos reales (usufructo/superficie) sobre propiedades cubanas activa a agosto de 2026: es un nicho demasiado nuevo y demasiado atado a trámites estatales para haber generado competidores privados todavía. El único actor relevante es el propio Estado: el Ministerio de Justicia ya opera un sistema informatizado de gestión del Registro de la Propiedad en 168 de 170 oficinas registrales del país, lo que reduce el espacio para un competidor que intente sustituir el registro oficial, pero abre espacio para servicios complementarios de verificación, traducción a formato 'investor-ready' y seguimiento de expedientes.
El mercado real no es un mercado secundario entre particulares, sino un mercado primario de asignación estatal: inversionistas extranjeros y diáspora que necesitan verificar el estatus legal de un terreno, local o activo antes de comprometer capital en un proyecto de usufructo, superficie, arrendamiento o compra a una entidad estatal; y empresas privadas o cooperativas cubanas que necesitan estructurar y documentar su solicitud ante el Estado. El segmento diáspora es particularmente sensible: la nueva normativa condiciona el acceso a tierras y propiedades de emigrados a la conservación de la ciudadanía cubana, exige acreditar el origen lícito de los fondos y limita severamente los plazos de ausencia del país sin perder el derecho. El volumen de transacciones reales dependerá de cuánto tarden los reglamentos pendientes —más del 75% de las transformaciones ya tiene respaldo jurídico según el Gobierno, pero esta en particular sigue en implementación parcial.
No un marketplace transaccional con comisión sobre compra-venta —esa transacción libre no existe legalmente todavía—, sino una capa de servicios profesionales y SaaS sobre el proceso de asignación estatal: (1) informes de verificación y due diligence por expediente (estatus registral, cargas, vigencia del derecho, riesgo de tanteo estatal), vendidos a inversionistas y diáspora antes de comprometer capital; (2) suscripción SaaS para bufetes de abogados, notarías y consultoras que gestionan carteras de expedientes de usufructo/superficie para clientes privados o extranjeros; (3) curaduría y traducción de licitaciones estatales de arrendamiento o venta de activos subutilizados a un formato comprensible para inversionistas extranjeros, sin actuar como corredor regulado de la transacción; (4) potencial de contrato B2G con el Ministerio de Justicia o direcciones provinciales de Justicia para digitalizar el ciclo de vida de contratos de derechos reales, siguiendo el mismo patrón que ya usan actores estatales como Desoft en otros nichos de software certificado.
Perfil híbrido: base jurídica sólida en derecho civil, registral y notarial cubano (idealmente un socio con trayectoria en un bufete de la ONBC o en el Registro de la Propiedad), combinada con capacidad de producto y desarrollo de software para digitalizar flujos documentales. Necesita tolerancia alta a la ambigüedad regulatoria —varios reglamentos de la Transformación 24 y de la Ley de Tierra siguen pendientes— y relaciones de trabajo con el Ministerio de Justicia, el Ministerio de la Agricultura y, si el foco es inversión extranjera, con el MINCEX. No es un perfil puramente tecnológico: sin respaldo legal-notarial creíble, ningún inversionista confiará en la verificación que ofrece la plataforma.
Cualquier constitución, modificación o extinción de un derecho de usufructo o superficie en Cuba requiere escritura pública notarial e inscripción en el Registro de la Propiedad, que es un monopolio estatal gestionado por el Ministerio de Justicia a través de sus 170 oficinas registrales (168 ya con sistema informatizado). Las ventas de tierra agrícola privada están topadas en 67,10 hectáreas, requieren autorización administrativa previa y están sujetas a derecho de tanteo del Estado (30 días hábiles para ejercerlo). La venta o arrendamiento de activos estatales requiere primero un avalúo dentro del Programa Nacional de Valoración y Titulación de Activos, y para compradores extranjeros o de la diáspora exige acreditar el origen lícito de los fondos. Cualquier plataforma que ofrezca verificación legal debe operar en paralelo al Registro oficial, no en su lugar, y probablemente necesite convenios con notarías o bufetes de la ONBC para dar validez legal a sus informes.
No se encontró evidencia de que exista, ni de que esté prevista, una compraventa libre entre particulares de derechos de usufructo o superficie sobre propiedades cubanas: modelar el negocio como un 'marketplace de transacción' es prometer un mercado secundario que, a agosto de 2026, no existe legalmente. El proyecto de Ley de Tierra Agropecuaria y Forestal declara la tierra de propiedad socialista inalienable, imprescriptible e inembargable (artículo 19); la propiedad privada de tierra está topada en 67,10 hectáreas y toda venta pasa por autorización administrativa y derecho de tanteo estatal; las bienhechurías (mejoras) del usufructuario han estado históricamente restringidas para venta o constitución de derechos a favor de terceros; y la tierra de cubanos declarados emigrados pasa al Estado, con acceso solo a usufructo —nunca propiedad— para familiares que mantengan ciudadanía cubana y continúen trabajándola, mientras que un usufructuario ausente del país por más de seis meses sin causa justificada puede perder el derecho por 'abandono'. El derecho de superficie sí es transferible por defecto según el artículo 223 del Código Civil cubano salvo que el título constitutivo diga lo contrario, y su plazo se extendió a 99 años para inversión extranjera, pero no se halló ningún caso de reventa o cesión secundaria documentado: funciona como una concesión primaria de largo plazo para atraer capital, no como un activo transable. En paralelo, la venta de propiedades y activos estatales anunciada en el mismo paquete de reformas es también un proceso primario (licitación, avalúo oficial, vetting de origen de fondos), no una bolsa entre privados. El riesgo de negocio real, entonces, no es solo regulatorio sino de mercado: si el producto se posiciona como plataforma de compraventa, el equipo fundador estará vendiendo una promesa que la ley no respalda; la oportunidad defendible es más angosta —verificación, due diligence y trazabilidad documental sobre un proceso de asignación estatal— y su tamaño de mercado depende enteramente de la velocidad y alcance real de reglamentos que, a la fecha, siguen pendientes en partes clave. Además, cualquier producto dirigido a diáspora e inversión extranjera queda expuesto a la sensibilidad política del tema (expropiaciones históricas, sanciones de EE.UU. a personas y entidades cubanas) y no genera ningún tipo de garantía de retorno sobre el capital invertido por el usuario final.
Esta oportunidad surge de la Transformación 24: Derechos reales para empresas privadas y cooperativas, dentro del Eje 1: Transformaciones en el modelo de gestión de los actores económicos.
Conceder derechos reales (en usufructo y superficie) a empresas privadas o cooperativas, con el fin de realizar inversiones para el desarrollo de sus actividades productivas o de servicios.