Adquisición de derechos de arrendamiento a largo plazo o compraventa de inmuebles turísticos en Cuba: hoteles, villas, apartamentos y restaurantes en destinos clave.
Las nuevas modalidades de inversión en turismo (arrendamiento y compraventa) permiten poseer activos turísticos en Cuba con respaldo legal sólido.
El acceso a activos turísticos en Cuba se ha canalizado históricamente por empresa mixta y contrato de administración con los cuatro grupos hoteleros estatales —Gaviota (filial de GAESA, con más de 30,000 habitaciones), Cubanacán, Gran Caribe e Islazul— operados comercialmente por cadenas extranjeras (Meliá, Iberostar, Barceló, entre otras). Ese modelo se está rompiendo en 2026: desde junio, tras la designación de GAESA, MININT y MINFAR como entidades bloqueadas por EE.UU. (Orden Ejecutiva 14404), Meliá, Iberostar, Barceló y la firma asiática Aston (Archipelago International) han cesado o reducido drásticamente la administración de decenas de hoteles vinculados a Gaviota. El MINTUR insiste en que los hoteles siguen operando con normalidad bajo gestión directa cubana, y ya hay un reemplazo parcial en marcha —la cadena italiana Domina Hotels Group firmó en 2026 un acuerdo para administrar hoteles de Gaviota en Varadero y La Habana. Las nuevas modalidades de arrendamiento, usufructo, concesión y venta de la Transformación 133 se aprueban precisamente en este contexto: el Estado necesita capital y operadores nuevos porque una parte de sus socios extranjeros tradicionales se está retirando por presión de sanciones, no porque el modelo anterior haya fallado comercialmente.
Mayor grupo hotelero estatal, +30,000 habitaciones, filial de GAESA (conglomerado de las Fuerzas Armadas). Entidad matriz bajo sanciones OFAC desde junio de 2026.
Segundo grupo hotelero estatal por tamaño, presencia en Pinar del Río, Trinidad, Villa Clara, Camagüey, Granma, Santiago de Cuba y Holguín.
Grupo hotelero estatal con 48 hoteles y más de 11,000 habitaciones en La Habana, Varadero y Cayo Largo, además de Tropicana, El Floridita y La Bodeguita del Medio.
El más pequeño de los cuatro grupos estatales, hoteles de categoría más modesta con presencia en todo el territorio nacional.
Cadena hotelera italiana (49 hoteles en Europa y África) que firmó en 2026 acuerdo con Gaviota para administrar hoteles en Varadero y La Habana, llenando parte del vacío dejado por Meliá e Iberostar.
B2C/B2B mixto con dos perfiles de inversor muy distintos: de un lado, operadores hoteleros y fondos extranjeros capaces de negociar arrendamientos o concesiones de gran escala sobre activos turísticos existentes o en desarrollo —el segmento donde compiten los grandes grupos hoteleros estatales y donde el ticket es alto—; del otro, cubanos residentes en el exterior e inversionistas individuales que pueden aspirar a activos pequeños (una villa, un restaurante, una casa) bajo arrendamiento o usufructo, con ticket bajo y trámite más manejable. Ambos segmentos dependen de que la demanda turística real se sostenga, en un momento en que la ocupación hotelera y la llegada de operadores internacionales están bajo presión.
No hay una única vía: depende de la modalidad elegida bajo la Transformación 133. (1) Arrendamiento de una instalación existente —renta fija o variable, requiere capacidad propia de operación o subcontratar la gestión a un operador hotelero; (2) usufructo oneroso sobre áreas o activos por un plazo —el inversor recupera capital operando el activo durante la concesión, lógica similar a un build-operate-transfer; (3) concesión de áreas con activos en desarrollo —el inversor completa o renueva la infraestructura y luego opera o subarrienda; (4) compraventa de inmuebles, aprobada caso a caso —la vía de mayor compromiso de capital y, previsiblemente, reservada a socios estratégicos. En todos los casos hay que contar con una contraparte estatal cubana (no existe propiedad turística 100% extranjera de libre disposición), operar en un esquema multimoneda dada la dolarización parcial, y asumir plazos de recuperación largos por el estado de mantenimiento diferido de buena parte del parque hotelero cubano.
Operadores hoteleros o fondos de inversión extranjeros con tolerancia real al riesgo específico de Cuba —sanciones, disputas de título de propiedad, aprobación caso a caso— y preferentemente con experiencia previa en el Caribe o en el propio mercado cubano; para activos pequeños, cubanos residentes en el exterior con capital y vínculos familiares que puedan negociar directamente una villa, un restaurante o una casa. En cualquiera de los dos perfiles, contar con asesoría legal especializada en diligencia de título de propiedad (reclamaciones certificadas bajo la Ley Helms-Burton) antes de firmar deja de ser opcional y pasa a ser una condición de entrada.
La inversión pasa por la cadena estándar de aprobación de la Ley 118 (1996/2014): negociación con una contraparte estatal cubana, evaluación por el MINCEX y el organismo sectorial (MINTUR). No existe adquisición libre de propiedad turística por un extranjero: las modalidades siguen siendo empresa mixta, arrendamiento, usufructo, concesión o compraventa caso a caso —esta última sin regla general publicada, sujeta a aprobación discrecional expediente por expediente. La Transformación 125 promete simplificar y descentralizar la aprobación de inversión extranjera mediante silencio administrativo (aprobación por defecto tras un plazo), pero no se encontró, a agosto de 2026, el Decreto-Ley específico que reglamente en detalle el procedimiento de arrendamiento/usufructo/concesión de la Transformación 133 —lo publicado hasta ahora es el anuncio de política, resumido en prensa oficial y sectorial. Cualquier inversionista extranjero debe además correr diligencia sobre reclamaciones certificadas bajo el Título III de la Ley Helms-Burton: la Corte Suprema de EE.UU. falló en 2026 a favor de ExxonMobil en una demanda por propiedad confiscada en Cuba, y un jurado federal en Miami condenó a Expedia a pagar 29.85 millones de dólares por el uso comercial de una propiedad confiscada en Cayo Coco —arrendar, comprar o desarrollar sobre suelo con una reclamación certificada sin resolver es una exposición legal directa en EE.UU. para el inversionista, no un riesgo teórico.
El riesgo central no es el trámite de inversión sino con quién se firma. Gaviota, el mayor tenedor de activos turísticos del país, es filial de GAESA, entidad bloqueada por Estados Unidos desde junio de 2026 (Orden Ejecutiva 14404) junto con MININT y MINFAR; cualquier transacción con GAESA o con entidades en las que GAESA/MININT/MINFAR tengan una participación del 50% o más expone a personas no estadounidenses a riesgo de sanciones secundarias. La afiliación real de Cubanacán, Gran Caribe e Islazul a ese conglomerado no es uniforme ni está siempre clara en la prensa disponible, así que confirmar la estructura societaria exacta del activo específico antes de negociar es un paso obligatorio, no una formalidad. A esto se suma el riesgo de título bajo la Ley Helms-Burton descrito en la barrera regulatoria —los fallos judiciales de 2026 muestran que las cortes de EE.UU. están ejecutando activamente reclamaciones contra quienes se benefician comercialmente de propiedad confiscada—. Y, como telón de fondo, esta apertura de modalidades llega en el mismo momento en que operadores con décadas de experiencia en Cuba (Meliá, Iberostar, Barceló, Aston) están saliendo del país citando el mismo entorno de sanciones: que el incumbente con más información se retire, en lugar de aprovechar estas nuevas modalidades para expandirse, es una señal que cualquier inversionista debería sopesar con el mismo peso que el incentivo. No hay cifras públicas confiables de retorno esperado para este segmento y no se debe prometer ninguna.
Esta oportunidad surge de la Transformación 133: Nuevas modalidades de inversión para actividades turísticas: arrendamiento y venta de inmuebles, dentro del Eje 17: Transformaciones en el sector del turismo.
Adicionar a las modalidades de negocios ya existentes (empresa mixta y contratos de administración) para todas las actividades turísticas los arrendamientos, otorgamiento de derechos reales de usufructo con carácter oneroso, concesión de áreas con activos o en desarrollo en diferentes regiones del país, y la venta de inmuebles (aprobación caso a caso), tanto para inversionistas extranjeros, cubanos residentes en el exterior y en el territorio nacional.